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购房权力转让与房屋所有权转让的区别

  发布时间:2012-06-21 17:02:30


【问题提示】

购房权力转让的效力及其与房屋所有权转让的区别?

【要点提示】

资格权利的转让协议无效,双方应各自返还财产。

【案例索引】

(2011)老民初字第534号(2011年9月29日)

【案情】

原告(反诉被告):杨苏友。

被告(反诉原告):路玲。

原告杨苏友诉称:杨苏友系洛阳日报社职工。2004年,洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改。按照洛阳日报社的有关规定,杨苏友应缴房改房款90865元。由于杨苏友身患心脏病,经济非常拮据,路玲与杨苏友系同学关系,路玲的弟弟主动找到杨苏友,愿以杨苏友名义出资,购买本案所涉及的房屋。双方协商一致,路玲即分批以杨苏友的名义拿出了90865元集资建房款。2005年2月28日,杨苏友与路玲签订了协议。2009年11月10日洛阳市房管局向杨苏友颁发了《房屋所有权证》并注明为房改房。自2004年底路玲入住该房后,该房所发生的物业费、暖气费等费用则由洛阳日报社按规定从杨苏友工资中扣除,造成杨苏友无法生活,路玲也并没有全部补偿给杨苏友。之后洛阳日报社对杨苏友多次强调本单位的房改房按照规定不允许转让给外单位的人,否则予以处罚。为此,杨苏友诉至法院,要求路玲搬出占用杨苏友的房屋并赔偿杨苏友自2009年11月10日至本案起诉之日起的损失12800元。

被告路玲辩并反诉称:2004年,洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改。按照洛阳日报社的有关规定,杨苏友应缴房改房款89034元,杨苏友有意放弃房改购买,杨苏友与路玲系同学关系,经协商,路玲以杨苏友的名义出资购买房改房,产权归路玲,为此双方于2005年2月28日签订了该房的转让协议,协议约定位于九都路洛阳日报社家属院内以杨苏友名字购买的3号楼1门201号楼,房款全部由路玲支付,自购房之日起,此房所发生的一切费用均由路玲承担,有此房享受的福利及此房产权归路玲所有,该房的房改实际价是89034元,路玲实际支付给杨苏友90865元,多付1831元。杨苏友将该房的使用权交给路玲,路玲居住至今,2005年12月20日,以杨苏友的名义从洛阳日报社购得该房,取得100%产权。2009年7月杨苏友领到房屋所有权证。路玲多次找杨苏友协商产权过户事宜未果,而后提出悔约,进而要求路玲返还房屋,并向法院提起诉讼,路玲认为数年前杨苏友以高出购买价将房屋转让给了路玲,以从中取得了利益,故不同意返还房屋并请求确认路玲与杨苏友签订的房屋买卖协议有效,要求杨苏友给路玲办理房屋产权过户登记。

原告杨苏友辩称:房改的主体应该是洛阳日报社职工杨苏友而不是不属于洛阳日报社职工的路玲;路玲反诉所述协议应为无效协议,双方签订协议时争议房屋并未登记在杨苏友名下,所以签订这份协议时杨苏友无权处分该房屋,故该协议无效,应当相互返还财产。      

经质证,原告杨苏友对证据一真实性无异议,但该协议是无效协议。对证据二有异议:1、界定卡应当和房产证是一起发的;2、此界定卡说明杨苏友当时无权处分争议房屋,协议无效;此界定卡上的房价与本案无关。说明不了争议房屋产权已转移给路玲。

本院根据原、被告的诉辩意见及举证、质证情况,对本案事实确认如下:

路玲与杨苏友系同学关系,路玲的弟弟路万里与杨苏友同系洛阳日报社职工。2004年洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改,按照洛阳日报社的有关规定,杨苏友具有购买房改房资格,应缴购房款90865元。由于杨苏友当时没有能力支付该购房款,经路玲弟弟路万里介绍,路玲愿以杨苏友名义出资购买。经双方口头协商,杨苏友同意路玲以其名义购买涉案房屋,路玲即分批将购房款90865元交给杨苏友,杨苏友以自己的名义将90865元购房款交纳洛阳日报社。房屋交付后路玲即入住该房屋内。2005年2月28日,路玲与杨苏友补签了一份协议,协议约定,位于九都路洛阳日报社家属院内以杨苏友名字购买的3号楼1门201号楼,房款全部由路玲支付,自购房之日起,此房所发生的一切费用均由路玲承担,有此房享受的福利(补在工资内的除外)及此房产权归路玲所有。2009年11月10日洛阳市房管局向杨苏友颁发了该套房屋的《房屋所有权证》,并注明为房改房。双方至今未办理产权过户登记手续。之后,杨苏友要求路玲返还房屋同时返还路玲房款,因返还房款数额不能达成一致,为此,杨苏友诉至法院。

【审判】

洛阳市老城区法院经审理认为,洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改,房改具有福利性质,参加房改要有一定资格。本案中,原告杨苏友系报社职工,具备房改资格,被告路玲不具备房改资格,且原告杨苏友对此明知。双方签订的房屋买卖协议,其法律性质为购房权利转让协议,该协议虽属双方当事人真实意思表示,但系恶意串通,损害了国家、集体、第三人利益,应为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”,原告杨苏友应将价款返还被告路玲,被告路玲应将该房屋返还原告杨苏友。关于原告杨苏友返还价款的数额问题,考虑到房价上涨等因素,根据公平原则,本院酌定为135000元。关于原告杨苏友要求被告路玲赔偿损失12800元的诉讼请求,因被告路玲是依据协议,并经原告杨苏友同意居住该房屋,在双方争议解决之前,被告路玲有权居住该房屋,故原告杨苏友的该项诉讼请求,于法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条的规定,作出一审判决:

一、被告路玲将位于洛阳市老城区九都东路305号3号楼1门201室房屋返还原告杨苏友;

二、原告杨苏友支付被告路玲购房款135000元。

三、上述一、二条规定的给付义务,在本判决生效后十日内履行完毕。

四、驳回原告杨苏友的其他诉讼请求;

五、驳回被告路玲的其他反诉请求。

【评析】

一、关于合同性质问题:《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”,本案中,原告杨苏友与被告路玲口头约定买卖房屋时,原告杨苏友尚未取得房屋所有权,因此,原告杨苏友对房屋的权利只属于资格权利,在法理上可归为一种期待利益,属于债权范畴。换言之,原告杨苏友转让给被告路玲只是要求建房单位依约与之签订购房合同的债权请求权,而非转让房屋的所有权,双方之间的纠纷属于购房权利转让纠纷,并非房屋所有权转让纠纷。

二、关于合同的效力问题:《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”,本案中,涉案房屋系洛阳日报社房改房,具有福利性质,其中包含职工的工龄、职务等,对购房职工有严格的限制条件,附有一定的人身属性。原告杨苏友明知被告路玲不具备房改资格,却未告知洛阳日报社。故双方签订的协议,虽属双方当事人真实意思表示,但系恶意串通,损害了国家、集体、第三人利益,应为无效协议。

三、关于合同无效后的法律后果问题:《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”,本案中,原、被告均有过错,在相互返还财产时,本院根据公平原则,结合双方的过错程度,考虑到物价上涨等因素,予以确定。


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