我都和他签订合同了，10000元购房定金也付了，可现在他却告诉我，这套房子是夫妻共同财产，他妻子坚决不同意出售，说他当时签订合同存在重大误解，要求撤销合同。他这么不讲诚信，我的损失怎么办？他这种属于重大误解吗？构成违约吗？今天的以案释法，老城区人民法院就来讲讲许先生的糟心事。

    案情简介

    许先生与赵先生及某房屋中介公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：赵先生拟将其所有的位于洛阳市老城区苗南西路一处房产转让给许先生。随后，许先生向赵先生支付购房定金10000元，并向中介公司交纳佣金服务费5000元。赵先生还出具承诺一份，承诺自愿遵守上述合同，如不遵守甘愿承担违约责任。

    一个月后，赵先生却以涉案房产系夫妻共同财产，其妻子坚决不同意出售为由，向许先生发出《解除合同通知书》，要求解除合同。

    后协商无果，许先生诉至老城区人民法院，要求解除合同，并要求赵先生返还购房定金、支付佣金、承担违约责任，赵先生则以重大误解为由提起反诉，要求撤销合同。

    判决结果

    本案将两诉合并审理，该院依法作出如下判决：解除许先生、赵先生与某中介公司签订的合同；赵先生返还许先生购房定金10000元，并支付佣金5000元，共计15000元，另支付许先生违约金40000元；驳回许先生的其他诉讼请求；驳回被告赵先生的反诉请求。

    法官释法

    重大误解

    1.何为重大误解

    重大误解，指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。重大误解是可撤销民事行为的法定撤销事由。

    2.构成要件

    因重大误解而做出的民事行为一般具有以下构成要件：（1）误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。（2）当事人的误解必须是要对行为的主要内容构成重大误解。（3）误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。行为一旦生效，将会使误解方的利益受到损害。

    3.如何认定

    在司法实践中，对重大误解的认定，既要考虑误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素，又要考虑因此给当事人造成的不利后果。在证明责任上，对主张重大误解一方的举证责任要求较高。

    本案被告赵先生自愿签订合同，并接受购房定金、出具承诺书，现又提出基于重大误解，要求撤销合同，缺乏事实依据，本院不予支持。合同签订后，许先生已支付购房定金，赵先生因个人原因，明确表示不再出售涉案房产，单方提出解除合同，已构成违约，应承担违约责任。结合合同的履行情况及赵先生的过错程度，法官将违约金数额确定为40000元。

    典型意义    

    本案被告违反诚信原则，其行为不符合社会主义核心价值观，办案法官通过对案件争议焦点的审理，未认定其构成重大误解，同时综合考量被告的过错程度，依法作出裁判，既令守约方的损失得到合理补偿，也使违约方承担了与之违反诚信行为程度相适应的法律责任，充分发挥了司法裁判的指引作用，对弘扬社会主义核心价值观，构筑社会诚信，彰显社会正义具有一定的示范引领作用。

    温馨提醒

    大家在购房时，应仔细阅读相关合同，在准确理解后再作出决定，必要时可咨询专业法律人士。同时应严格审查出卖人身份，必须要求全部房屋权利人亲自共同签订购房合同，并及时办理产权过户手续；若在购买时房屋权属证书未办理下来，应及时办理房屋买卖合同公证。一旦签订合同，应当恪守诚信，按约履行，否则将承担法律责任。