随着经济和社会的快速发展，物业管理在现代社会社区建设和发展中的作用越来越明显。洛阳市老城区人民法院通过近些年对物业服务合同案件的不断总结、摸索，有了比较深刻的认识，但也认识到我国的物业管理水平与国外及先进地区相比，仍是起步晚、发展慢、不规范，存在问题比较多。因此，就如何规范和提高城市住宅小区物业管理水平，更好的服务社会稳定，谈谈笔者的几点认识。

    一、物业管理不同时期的主体及法律关系

    物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

日常物业管理，由业主委员会选定物业管理单位进行物业管理服务。在没有选定物业管理公司之前，是前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理单位。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，所以只能由开发商选聘物业管理单位，或由开发商直接从事物业管理工作。因此，日常物业管理法律关系主体只有物业管理单位和业主委员会，而前期物业管理法律关系主体主要包括开发商、业主及物业管理单位三方。日常物业管理阶段，业主和物业管理企业之间的法律关系仅仅是委托合同关系。而在前期物业管理阶段，由于主体众多，而且物业管理企业是开发商选聘的，因此主体之间存在着多重法律关系。例如：在房屋交易活动中，开发商与购房人是买卖合同关系；在开发商与物业管理企业之间，是开发商委托物业公司为业主服务，物业公司是受托人，二者之间是委托合同关系；当物业公司管理物业、为业主提供服务时，与业主又构成了委托合同关系。三方主体间的法律关系交叉，复合共存。

    二、物业管理中存在的几个问题

    （一）物业管理主体地位不平等

    物业管理中，物业管理公司本身是一个独立的企业组织,业主和物业管理公司在民事活动中双方的法律地位是平等的,在是否接受以及其他相关问题的协商方面双方的意志也是自由的。但事实上并非如此。现阶段物业管理企业的主要模式,即物业管理公司大量是房地产开发企业的下属单位或子公司。这种建设和管理不分的“父子兵”、“兄弟连”体制,导致物业管理公司依附、受制于房地产开发企业，从而缺乏独立经营的法人品格,其利益考虑的出发点始终无法摆脱房地产开发企业的总体规划,重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。这也为一系列纠纷埋下了隐患。在出售商品房的时候,购房者在购房的同时也接受了开发商预先为其指定的“管家”。此种情况下,可以说购房者基本上没有选择未来“管家”的机会。从这个角度来讲新业主在选择物业管理这一法律行为中根本谈不上平等和自愿,因为这一委托关系基本上附带在购房时已经解决,毫无独立可言,新业主与物业管理公司基本上连见上一面的机会也没有,更谈不上了解和协商。购房者为了取得财产所有权必须接受已于其先到的物业公司的服务,这种情况很难说物业管理公司与购房人地位平等。

    （二）物业管理主体权利义务不对等

     双方法律地位的不平等性,从而导致在物业管理中权利义务的协商双方难以做到一致和对等。在开发商委托物业管理公司管理行为中,大量存在的“父子”关系，使得物业公司难以真正实现其本应行使的权利。另外，在购房者与物业公司之间,权利和义务也难真正实现对等。签订物业管理合同是双方连谋面的机会都不太可能,谈何对双方权利义务的协商和确定。于是,物业公司理所当然地继续管理,轻轻松松地接受委托,购房者稀里糊涂地接受管理,不明不白地签订了一些“不平等”条约。因为所谓物业管理协议都是物业管理公司预先制定好的,购房者根本没有机会和物业公司当面协商,更谈不上对其条款进行修改。因缺乏充分谈判与协商而确定的权利和义务直接导致权利和义务的畸形与变异,于是在日后的管理与服务中矛盾与冲突不断。而在这些冲突中,争议的双方都各自强调自己的权利而忽视了对方的权利和自己的义务。物业公司强调服务费的收取,业主则强调“物有所值”,要求物业公司提高自己的服务质量,这也是权利义务不对等性直接带来的现实冲突。

    （三）物业管理招投标制度不规范

    有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系,多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方与投标方恶意串通,内定中标对象,使招标成为一种走过场和形式。我国2003年发布的《物业管理条例》第24条规定却只是“提倡”建设单位通过招投标选聘物业管理企业，没有规定强制实行开发商与物业公司的分业经营，留下了法律漏洞。

    （四）物业管理合同不规范

    有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时,并没有使用规范文本,合同双方的权利义务及违约责任不明确；有的合同甚至将前期物业服务合同变成承包合同,开发商只顾收取承包金,不顾业主利益；有的合同擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,严重侵害业主利益。

    （五）开发商同物业管理公司之间的关系不明

    虽然近年来物业管理引入竞争机制取得了一定成效，但自建自管、建管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式。很多物业管理公司都和房地产商捆绑在一起，由于物业产权制度不完善，使开发商或开发商设立的物业管理公司完全掌握了物业小区的控制权，并使业主的自治组织(即业主委员会)成立不起来，这就必然造成物业管理公司相对于业主来说，处于一种强势地位。这些问题带来了一些难以克服的体制缺陷与弊端：一是物业验收不规范。本来在接受委托之后，物业公司接管是应该对物业进行验收，但由于存在着种复杂的暧昧关系使得这种为日后新业主把关的行为成为“走过场”的“程式”，房屋的承接验收程序形同虚设，物业公司往往无法或根本就没有按正常规定进行严格的物业惩戒验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。而且一旦日后出现问题，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼，从而引发更多的矛盾和冲突。二是物业公司与业主关系模糊。这种建设单位与物业管理公司建管不分的现状，导致部分业主误认为“开发商就是物业公司，物业公司就是开发商”，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题转嫁于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费，导致物业公司代开发商受过——物业公司不仅要承担物业开发建设遗留下来的问题，还得不到业主们的理解，不堪重负，苦不堪言。

    三、完善我国物业管理法律制度的构想

    鉴于物业管理的复杂性和特殊性，提升物业管理水平就显得十分重要。研究和解决好物业管理中出现的诸多问题，抓好物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题。笔者认为，物业管理法律制度的构建着重应从以下几个方面入手：

    （一）尽快建立健全物业管理方面的法律法规，适时出台《物业管理法》

自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》在总则第六章设专章规定了“业主的建筑物区分所有权”制度，《物权法》从第七十条至第八十三条用十四条内容规定了建筑物区分所有权制度，该制度的确立是我国物业管理立法史上的一个里程碑。但是该法关于建筑物区分所有权产权的规定仍过于笼统，在操作上还远不能满足现代物业管理特别是前期物业管理的需要。因此，笔者认为，基于中国的国情、现有立法及历史传统，我们应象我国香港和台湾地区那样，专门制定一部以区分建筑物所有权为基础的物业管理法，将物业管理法律从区分所有权法中独立出来，集中规定。在物业管理法中，应设专章对物业管理制度作全面规定。

    （二）理顺开发商与物业公司间的法律关系

物业管理与房屋开发建设是分属不同的项目，物业管理企业不应成为开发建设单位的附庸，物业管理服务产品也不应只是开发建设单位的一个房地产品营销要素。物业管理公司必须摆脱与开发商的隶属关系，成为一个独立法人，才能促进我国物业管理的健康发展和有序竞争市场环境的形成。物业公司必须以其优质的服务来赢得市场和消费者，以服务求得生存和发展，物业管理公司一定要朝着市场化的轨道运行。因此必须实行开发商与物业公司分业经营，打破建管不分的“父子”体制，是物业公司走社会化、专业化、市场化的道路，形成市场化的竞争格局，真正实现优胜劣汰，这样才能使物业管理公司成为真正的独立法人，真正为业主们服务。

    （三）强化物业管理公司对其的行为承担责任

当前，物业管公司在日常管理活动中，只注重自己的利益，而往往忽视业主的权利。每月定时收取物业费，但在物业服务水平却不曾提高，在业主丢失物品或房屋被盗时，物业公司经常推脱责任。笔者认为，当前要解决这一问题，必须要求物业管理公司强化物业管理公司严格履行物业服务合同的内容，并对其的行为承担相应的责任。例如，近期我院审结一起因物业管理公司未尽到应尽的安全保障义务，造成业主人身受到损害的人身损害赔偿纠纷案件。原告从被告某房产公司购买一套位于本市某小区的一套住宅，并与被告签订了物业管理合同。双方约定，被告负责小区的物业管理工作，并按规定向房屋业主、使用人收取相关费用，住户应按时交清管理费。被告在管理中负有“在公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。协议签订后，原告按约定每月向被告交纳物业管理费。被告将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。某日，一犯罪嫌疑人潜入该小区，攀爬至原告房间，用菜刀将熟睡中的原告砍伤，后逃离现场（该案至今未破）。案发后调查发现，该小区大门口设有门岗，一天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，被告正将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。据此，我院审理后认为，原、被告之间签订物业管理合同后，双方即形成了物业管理合同关系。原告按约定交纳了物业管理费，被告即负有管理小区日常治安工作和有效防止和制止在小区内侵害小区居民人身、财产行为的义务。因此，原告深夜在自己家中睡觉时，被潜入的犯罪嫌疑人持刀砍伤致残，属被告未尽到合理限度范围内的安全保障义务。对此，被告存在一定过错，应承担张某人身损害损失40%的补充赔偿责任。

    （四）规范物业管理招投标行为

一是积极推行《物业管理条例》，使物业管理招投标意识深入人心，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标意识，为规范物业管理提供有利保障。二是建立公正、公开、公平的招投标秩序。当物业管理企业招投标制度不规范、邀标制“做秀”、“走过场”侵犯业主权益时，赋予业主提起诉讼的权利。此外，建立健全招投标备案制度；培育和发展招投标中介服务机制；建立和完善物业管理的仲裁机构；政府主管部门要切实做好对物业管理招投标的指导和监督工作，细化招投标程序,注意评委会组成的科学性、合理性和评委评分结果的权威性。

    （五）规范物业管理服务合同

必须保障和落实业主选聘物业管理公司的自主选择权，如果有开发商不向业主移交小区的控制权，就必须用法律明确规定，开发商必须在何时及以何方式向业主移交控制权，以及不移交控制权的法律后果。物业管理公司与业主必须签订书面的规范化物业服务合同。双方在物业服务合同中，应重点对物业公司的服务质量、服务费用、物业公司与业主的权利义务及违约责任等合同要素界定清楚，把合同的核心内容（尤其是双方的权利义务）明确写进合同内；同时签订物业服务合同要维护业主与物业公司的合法利益，重点是维护处于弱势地位的业主的利益，做到条款的合法合理；另外双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约的责任做出明确的约定，以防止日后的矛盾与分歧。在全国范围内推行《物业服务合同》示范文本，在示范文本中明确规定物业管理管理合同的基本要素，积极推动物业管理规范化。