近年来，城市郊区的农民将宅基地上自建房屋，以低于商品房的价格出售给城市工薪阶层。又因房地产市场价格猛涨，出卖人反悔，以违反宅基地禁止买卖的法律法规为由，诉请法院确认房屋买卖合同无效。洛阳老城区法院田振国认为，简单地认定买卖合同无效，判决双方退房、退款的做法不可取。如果判决确认买卖合同无效，将使违背诚信的出卖人获得不当利益，诱使更多的出卖人仿效，向法院起诉。

    《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面即：①合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力；②意思表示真实；③内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗；④形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。故此，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效。《土地管理法》第62、63条的规定，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题，从物权的角度来说应该是被允许的。当事人之间的合同性质，属于“房屋买卖合同”，未涉及“土地使用权问题”，不是宅基地买卖合同，因此不违反禁止宅基地买卖的法律法规。

    判决认定这类房屋买卖合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全，避免产生不公正的结果。同时打消其他出卖人通过玩弄法律、获得不当利益的侥幸心理，维护当事人之间的公平正义，维护法律秩序。退一步说，即使认定合同无效，也应该通过适用合同法关于合同无效的规则，判决由具有过错的出卖人承担买受人遭受的损失，实现个案的公正。